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蛮理性蛮实际的楼市分析

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中国房价下半年将步入上涨通道:

①信号:货币宽松了:2017年年中以来M2增速首次破10%,市场流动性宽松将助推楼市快速复苏回升。

历史经验表明,每当M2增速开始有上涨“小高峰”时,房价也必然出现上涨趋势。比如,2008年推出4万亿刺激计划,2009年M2就暴增27%,2010年暴增19%,这两年房价就出现快速上涨,甚至2009年翻倍。同样,无论是2013年M2增长13.59%的“小高峰”,还是2015-2016年M2分别上涨13.4%、11.3%的“小高峰”,均带动了当年或后期房价的上涨。

如今,2020年3月末,广义货币(M2)同比增长10.1%,自2017年年中以来M2增速首次破10%,意味着今年M2增速在“疫情”影响及经济下行压力下应该具备“小高峰”的条件。结合历史经验来看,伴随着M2增速“小高峰”的到来,房价尤其是核心一二线城市的房价也将步入上涨通道。国内外“量化宽松”背景下,市场流动性增加,房价必然会步入上行通道。这既是历史经验,也是未来趋势。

②信号:“需求端”政策也松了。“需求端”政策刺激二季度拉开帷幕,下半年房价步入上涨通道。此外,“需求端”的政策变化体现在银行大力支持。建行业绩会上披露了2020年的资金安排:2020年整个资产目前安排的计划,其中新增贷款15000亿元,现在已经安排了14600亿元计划,公司类贷款6850亿元,个人贷款是7650亿元,其中个人住房按揭贷款5700亿元。

2020年仅仅一个建行个人住房按揭贷款5700亿元,这说明“需求端”的政策也会支持楼市快速恢复,叠加各城市后期“需求端”的定向宽松措施,核心城市的楼市交易量也会快速在二三季度复苏,房价表现四季度开始企稳也就没有什么大的问题,2020年下半年步入上涨通道也是可期的。

③信号:“疫情”影响减弱,市场趋势向好。预计4月下半月销售回款正常,市场指标快速恢复有助于楼市企稳回升。“疫情”影响今年2-4月购房需求的释放,从楼市交易状况来看,确实也如此。

伴随各地售楼部复工复产,各地最近1-2周来人来访量已经恢复到正常水平的70%左右,笔者预计非湖北地区4月下旬可恢复正常,5-6月更是没有什么大的问题,因此“疫情”对楼市的影响越来越小。

预计到下半年,随着市场流动性的持续宽松与“需求端”政策的刺激,房企销售回款会恢复正常,房企的资金面压力必然得到缓解,届时,供求压力不大的核心一二线城市楼市周期开始步入上行周期,房价表现为恢复性上涨,到2021年,在股市资金推动下,楼市周期进入下一轮上涨通道,一二线城市率先进行上涨之后,再带动核心经济圈内核心城市周边的三四线城市进入上行通道。